История развития недвижимости Украины, конечно, ничтожна мала по сравнению с мировой практикой, хотя с 1991 года уже и она проявила себя в нескольких спадах и подъемах. Наблюдаемая цикличность дает возможность говорить о состоявшемся рынке недвижимости в Украине. Причем не только как о потребительском, но и как о рынке с достаточно высокой долей инвестиционной составляющей.

Поскольку рынок ценных бумаг в Украине имеет слабое развитие, рынок недвижимости превратился в своеобразный заменитель фондового рынка, на котором не только игроки, но и обыкновенные граждане с большим удовольствием преумножали свои капиталы. Аппетит приход во время еды и у игроков на "фондовом" рынке недвижимости появилась необходимость в кредитном плече, которое значительно увеличило как оборот рынка, так и его доходность: Дальнейшее развитие событий в принципе всем известно.

"А в это время:", как в старом мультфильме, в мире начинал происходить мировой финансовый кризис. Простите за долю иронии, но кризис на мировых рынках ценных бумаг в масштабах нашей экономики похож на процесс охоты на муху с гаубицей.

Конечно, кризис перепроизводства - явление реальное и объективное. Общество потребления, коим в первую очередь являются США, само себя затянуло в увеличенные обороты потребления и производства товаров и услуг, еще более усугубило этот кризис увеличением огромных сумм, взятых в кредит на эти товары и услуги. И если в начале 90-х потребитель в США откладывал сбережения, то к 2001 году уже не только не рассчитывался за сумму кредита, но и брал товары вперед, рассчитывая на будущие стабильные доходы.

Первыми упали наиболее высокорисковые ценные бумаги ипотечных фондов, компенсирующие риски выдачи кредитов малообеспеченным слоям населения, после - кредитовавших их банков и т.д., по принципу "домино". Все это вызвало ипотечный кризис, повлекший за собой кризис рынка недвижимости, строительной отрасли, далее - металлургии и т.д.

Все это ежедневно очень подробно и монотонно выливают на нашу голову с экранов телевизоров, рассматривая с того или иного ракурса, в зависимости от национально-олигархической принадлежности ТВ канала. Тем самым усиливая панику, апатию, безысходность. Нам показывают картинку, график, курс валют, комментарии: Помогают не паниковать, запрещают снимать свои деньги со счетов, спасая банковскую систему, беря кредит у МВФ, предлагая найти новую работу в центрах занятости населения: Стоп!

Мы анализируем наше состояние и понимаем - нашим сознанием манипулируют. Законов сохранения никто не отменял и ": если в одном месте чего-то убудет - в другом этого обязательно прибудет". Понятно, что кризис - это передел материальных ценностей и сфер влияния путем их переоценки. Ведь стоимость акций предприятий - это степень доверия, веры в его развитие, стоимость валюты - веры в стабильность и преданность государства своему народу, т.е. мы перестаем верить в хорошее, лучшее, впадаем в уныние. Мы перестаем верить друг другу. Перестаем верить в себя. Нас лишают Веры и Воли для простого отбирания наших материальных ресурсов и использования наших возможностей трудиться.

Конечно, организоваться мы можем только как народ и только с помощью государства, правителей, политиков - призванных именно в такие моменты действовать только в интересах своего народа и государства. Но имеем то, что заслужили и не больше.

Играя в очередной раз в доллар, как в ценную бумагу, мы сами провоцируем свой экономический спад. Мы перестаем верить в свою валюту, потому что перестаем верить своему правительству, которое используя наши сбережения, запретив их нам снять, поиграло на курсе. Мы перестаем верить в свою валюту - значит мы перестаем верить в свой труд, в труд своих сограждан. И этому способствует ежедневно рассказываемый анекдот про папу и сына :

- А правда, папа, что мировой кризис затронет и нас ? - Нет, сынок, затронет он богатых, а нас просто разорвет!

Появилось даже продолжение :
- А правда, папа?
- Да надоел ты, сынок, со своим анекдотом.

Если народ сочиняет такое продолжение - значит еще не все для нас потеряно.

Кризис рынка недвижимости - конечно же следствие. Но, в первую очередь, следствие социально-эмоциональное, во вторую - спекулятивное и только в третью - экономическое.

Подумаем о ценности недвижимости, не о стоимости, не об инвестиционной стоимости, а именно о ценности.

Сегодня наблюдаем яркую картину переоценки ценности недвижимости. С 2007г. по ноябрь 2008 г. стоимость на разных сегментах (т.е. на разных ценностных уровнях) упала на 15-25%. То есть исчезла инвестиционная составляющая, вызванная недоверием к дальнейшему росту актива. Но ценность недвижимости для потребителя не может упасть до ноля. Ведь необходимость в нем постоянна и востребована. Жить и работать где-то необходимо. И мы не можем оценить земельный участок, квартиру в буханку хлеба. Это может произойти только в одно случае - : (не дай Бог!).

Следовательно, ценность недвижимости во времени может снижаться только ее физическим, моральным или еще каким-либо износом. Но это очень "спокойные" показатели. Еще раз хочу подчеркнуть, что речь идет только о потребительской стоимости. Конечно, рынок недвижимости сегментирован и мы не говорим о том, что стоимость земельного участка может быть значительно увеличена его улучшением, развитием инфраструктуры и т.д., но общее отношение к ценности недвижимости остается неизменным. И не важно чем мы будем его измерять - гривной, долларами. Ведь, как мы убедились, их стоимость в мире скоростных информационных возможностей и технологий может измениться почти мгновенно, в отличие от значительно более инерционной и стабильной недвижимости.

Отдельной темой здесь стоит вопрос о первичном рынке, о новострое. Жаль, что уровень доверия к целой отрасли экономики, дающей 5 рабочих мест в смежных отраслях, развивающей производство, обеспечивающей поступления в бюджет - резко уменьшился. И не "Элита-центр" здесь виновата в первую очередь, а опять же государство наше, которое не смогло пресечь реальную аферу, закрыть рот писакам-склочникам, жаждущим сенсаций (не имею в виду всех журналистов, которые объективно анализируют события). Ответственности со строителей тоже никто не снимает. "Потеря чувства опасности ведет к аварии" и эту пословицу некоторые из них полностью подтвердили. Безответственное, экономически не просчитанное использование средств инвесторов и доверителей, отсутствие систем учета различных рисков и просто элементарная жадность. Конечно же, большинство строительных компаний - ответственные, умные профессионалы, но справиться с обвалом отрасли в одиночку уже не получается. Приходится привлекать государство и смежные профессиональные объединения. Только вместе с финансовыми учреждениями и с помощью формирования нового общественного мнения при значительной доле готовности объектов строительства возможно говорить о дальнейшем развитии этого сегмента рынка недвижимости.

Есть еще один момент, заслуживающий особого внимания в этой ситуации. Это банки, а точнее залоговое имущество, тяжким бременем висящее у них на шее и не оплачиваемое заемщиками. Соблазн велик - и сбросить это по демпинговой цене раньше своих коллег банкиров, желание понятное, но опасное. Во-первых, эта мысль приходит ко всем одновременно. Во-вторых, сумма скидки в 30-40% не спасает, а просто закрывает отчетность и снимает ответственность за некоторые ошибки. И в третьих, одновременное вбрасывание такого количества объектов на рынок окончательно его добивают и вся система повторяет американский сценарий. Известно, что группа банков серьезно занимается изучением этой проблемы с привлечением специалистов различных смежных рынков и, очевидно, что эта ситуация требует детального, буквально пообъектного рассмотрения. Некоторые из них, ликвидные, можно продать, опять же в кредит, просто переписав заемщика (желающих приобрести недвижимость в кредит еще очень много). Объекты с более низкой ликвидностью, которые можно продать с большой ставкой дисконта, разумнее временно сдать в аренду, а некоторые из них может и вовсе отдать государству на обеспечение жильем нуждающихся взамен на зачет налогов и обязательств.

Необходимо создание консалтинговых межбанковских центров по "разбору завалов" и рациональному использованию недвижимости с привлечением специалистов риэлторов, оценщиков, коллекторов и опытных юристов для комплексного подхода в оценке ситуации с каждым объектом. В противном случае неконсолидированные действия вызовут окончательный обвал рынка недвижимости. Не снижение цен до потребительской возможности, что происходит сейчас, а именно обвал, нарушение причинно-следственных связей его существования и возврата в дикие, неконтролируемые законами и здравым смыслом времена 10-15 летней давности.

Как жить и выживать в условиях такого состояния общества, которое называют экономическим кризисом? Неужели мы будем работать только для обеспечения основной жизнедеятельности, потреблять и производить продукты питания, одежду и оплачивать коммунальные платежи? С такими настроениями мы как в том старом анекдоте: ": до мышей дойдем".

Доверие друг к другу, вера в свои силы, умение думать и делать выводы, принимать ответственные решения и выполнять их до конца - это то, что может сдвинуть этот камень, помочь обществу и рынку пойти вперед.

А рынок недвижимости - это лишь зеркало процессов, происходящих в нашем обществе, лакмусовая бумажка экономики.

Проходили кризисы, пройдет и этот, нам надо иметь хорошее настроение, чтобы сохранить здоровье для лучших времен.

P.S. Имеющий уши - да услышит,
Имеющий глаза - да увидит,
Имеющий деньги - подумай, может это самый минимум.
Пора скупать, когда все продают.

Дмитрий Грабина
"Первая риэлторская компания", учредитель